購房者是“富翁”還是“負翁”
2021-04-01 09:48
來源: 中華工商時報

購房者是“富翁”還是“負翁”

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中華工商時報訊(記者 陳雪根)最近有關房價的消息多起來了,有兩類幾乎相反的信息吸引了不少人的眼球。在已經歷了一波20%左右漲幅的廣州、成都等一線城市和熱點城市,房價依然堅挺,造富神話還在延續,但這樣的造富,跟普通百姓已經絕緣;而在環京區域,已有購房人成為“負翁”,開始“免費送房”。這讓一部分準備入市的購房者非常焦慮。買還是不買,這是一個燒腦的問題。對已經買了房的人,賣與不賣,同樣兩難。

其實,房價漲也正常,降也正常。自房地產市場化以來,房價基本上是漲的,也就是說,我國的房地產市場還沒真正經歷過一波實質性漲跌周期。從市場角度來看,有漲有跌是很正常的。但與之前調控政策不同的是,本屆政府提出“房住不炒”、差異化調控政策之后,不僅房地產政策翻烙餅的現象基本沒有了,而且是越來越嚴,越來越精準。在此背景下,房價出現兩極分化。有的地方在漲,有的地方在跌,這也符合房地產的價值規律:地段、地段、地段。

從區域市場來看,也是如此。一線城市、熱點城市雖然還在上漲,但漲幅也已收窄。之所以與三四線城市比,房價還有不小的漲幅,主要還是這些城市經濟發展強勁,有錢人相對較多,因此,還是有剛需和改善性需求。同時,也有輸入性通脹的影響。一般來說,利率與房價走勢應該是相反的。但是,去年以來,在我國利率持續走高的情況下,深圳、東莞、廣州、上海等市房價卻持續上漲,漲幅普遍超過20%。原因就在于美國貨幣持續放水,全球資產價格水漲船高,作為資產配置的房地產,也迎來普漲。土耳其、俄羅斯房價漲幅超20%;美國、英國、加拿大、日本、巴西、韓國等國家的房價整體漲幅也遠超我國。

2016年以來,我國房地產金融調控政策從“控制系統性金融風險”到對房企劃出“三條紅線”和對金融機構劃出“兩條紅線”,轉向“強硬去杠桿”,金融調控已成為房地產調控長效機制的重要方向。但總有人挖空心思鉆空子,疫情后的經營貸貼息優惠政策就給了某些“有心人”可乘之機。3月23日,“北京自查發現3.4億經營貸流入樓市”的消息沖上熱搜。3月26日晚間,中國銀保監會辦公廳、住建部辦公廳、央行辦公廳發布關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知,明確要求房地產中介機構不得為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的咨詢和服務,不得誘導購房人違規使用經營用途資金;在提供新房、二手房買賣經紀服務時,應要求購房人書面承諾,購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。很顯然,一線城市房價堅挺還有違規資金入市助燃的作用。

與一線城市“房堅強”相比,缺少外力推動的三四線城市房地產市場已是一片哀鴻,特別是環京區域。除唐山外,河北各地樓市2020年價格都有所下調,其中,三河市、涿州市、固安縣等環京樓市熱點區域,房價近4年來持續下降,銷量低位徘徊,如香河房價從2017年起,平均每半年每平方米就降價1000多元。涿州不少樓盤已經從2017年3月時的每平方米2萬多元,下降到了1萬元左右。高碑店高鐵附近的房價由2017年每平方米超過1萬元下降到目前的6500元。

有的房源出現“資不抵債”情況,已有購房者發布相關信息,稱接手人只需承擔剩余貸款及利息即可將房產免費贈送。但如果房價跌幅超過30%,對于所謂的接手者來說,購置新房的成本會更低,沒有任何實惠,基本沒有人“接盤”。環京區域部分“五證齊全”的房企,因近年來銷量慘淡導致資金鏈出現問題,項目成了爛尾樓。若樓市持續低迷,可能還會有房企在資金方面壓力增大甚至破產。個別三四線城市樓市崩盤是完全可能的。因為很多房地產很熱的三四線城市,尤其是環京區域,投資客本來就多,在限購后,靠本地需求支撐不起那么大的市場,城市經濟又不如一線城市活躍,那些高點買房的人,難免高位套牢,在房價下降情況下,成為負翁也是完全可能的。

在堅持“房住不炒”的前提下,去年中央經濟工作會議提出要著力解決大城市的住房問題,其遵循的基本邏輯是政府的歸政府,市場的歸市場。目前大城市的房價,無論是絕對房價還是相對房價都比較高,其中不乏違規資金入市等非市場因素,因此,政府斷然出手是必須的,但與此同時,那些房價上漲過快又沒支撐的三四線城市,對于那些投資客,政府不會施以援手,只能是自己釀的苦酒自己喝。

[編輯:周艷蓉]
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